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Cómo afecta el COVID-19 a los contratos de arrendamiento
lunes, 23 de marzo de 2020
Algunos arrendatarios podrán preguntarse en qué situación pueden encontrarse si, debido a la anómala situación provocada por el COVID-19 y el Estado de Alarma, no tienen posibilidad de cumplir con el pago de su renta o bien, si al hacerlo, su situación se viese fuertemente quebrantada.
POSIBILIDAD DE RESOLVER EL CONTRATO POR CAUSA DE FUERZA MAYOR
Quien se viese impedido para responder al pago de su renta por el COVID-19, tendrá la posibilidad de resolver su contrato de arrendamiento sin responder de los daños y perjuicios que se causen, debido a la existencia de CAUSA DE FUERZA MAYOR (art. 1105 Código Civil en aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”) sin responder de los daños y perjuicios que se causen.
Esto es por considerar la causa de fuerza mayor como impedimento para el pago (debido a la inevitable y excepcional alteración motivada por las medidas adoptadas contra la Pandemia que impiden la apertura de ciertos negocios al público así como el tránsito habitual de las personas).
Por otro lado, la acción de desahucio no podrá ser ejercitada por parte del arrendador dado que no existe responsabilidad sobre la causa. En cualquier caso, el arrendatario continuará obligado a responder con su obligación una vez cese la causa de fuerza mayor.
POSIBILIDAD DE SUSPENDER EL CONTRATO O REBAJA EN LA RENTA MENSUAL EN APLICACIÓN DE LA REGLA “REBUS SIC STANTIBUS”
Regla REBUS SIC STANTIBUS: expresión latina que puede traducirse como "estando así las cosas", la cual hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos lo son teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, por lo que cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.
Pues bien, las medidas adoptadas contra la Pandemia podrían entenderse que han conducido al quebranto de la proporcionalidad económica del contrato de arrendamiento, puesto que el habitual pago de la renta se convertiría en una obligación abrumadora para el arrendatario ya que está imposibilitado para generar ingresos suficientes para poder responder del pago.
En estas circunstancias se podrían modificar los términos del contrato, sin necesidad de llegar a su resolución, con el fin de subsanar el desequilibrio ocasionado entre las prestaciones, pudiendo alcanzar soluciones temporales tales como la suspensión del contrato o bien la rebaja en la renta mensual sin que esto suponga romper el “pacta sunt servanda” (lealtad a la palabra dada) porque quien queda afectado por la circunstancia en su relación con lo pactado, quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.
Es decir, dado que las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, el contrato puede ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.
CONCLUSIÓN
No todas las situaciones son susceptibles de ser consideradas causas de fuerza mayor o amparadas bajo la cláusula REBUS SIC STANTIBUS (alteración suficientemente gravosa que permita modificar el contrato). Cada situación debe ser estudiada de manera individual.
En conclusión, en el caso actual de la pandemia por COVID-19, entendemos desde PROLUCO que, al haber ocurrido un evento sin culpa del que debía cumplir ante una circunstancia de fuerza mayor que le puede impedir cumplir, no solo parcialmente, sino posiblemente totalmente, debería concederse una suspensión del contrato y una moratoria en la vida del mismo, a fin de dar salida a la posibilidad de cumplir cuando desaparezcan las causas originales radicadas en la pandemia actual y ajenas por completo a la parte que debía cumplir su prestación del contrato.
Así por tanto desde PROLUCO aconsejamos recabar el mayor número de material probatorio acreditativo de cada escenario ya que cada caso debe ser estudiado de manera individual e igualmente dar comunicación al arrendador fehacientemente (por medios demostrables: escritos, fax, burofax…) del surgimiento de estas dificultades para poder abrir la vía consensuada y amistosa de resolución del problema sobrevenido.
De llegar a una resolución acordada, ésta deberá recogerse en un anexo al contrato original. En caso contrario, se debe considerar acudir a la vía judicial.
